《貴陽市存量房網上交易管理規定》（以下簡稱《規定》）實施以來，為保障我市存量房網上交易工作，促進我市房地產市場平穩健康發展發揮了重要作用。為了緊密結合我市房地產交易市場發展的新形勢、新要求、新需求，提高立法質量，根據貴陽市人民政府辦公廳關于印發《貴陽市人民政府2021年規章立法后評估計劃》的通知，將《規定》作為今年立法后評估項目。
一、基本情況
（一）評估工作開展情況
貴陽市人民政府辦公廳關于印發《貴陽市人民政府2021年規章立法后評估計劃》的通知下達后，貴陽市住房城鄉建設局隨即牽頭成立立法后評估工作組（以下簡稱工作組），制定了立法后評估工作方案開展立法后評估工作。評估過程中主要采取了以下四種評估方法：
1、文獻研究。工作組核對了與《規定》相關的上位法及配套規定，包括國家和地方兩個層面的法規、政策性文件、配套規定等，對其中的相關內容進行整理和分析。
2、實地調研。工作組對存量房網上交易管理工作實施效果較好、參考性較強的成都市、南寧市兩地進行了實地調研，與當地住建局進行了座談、對當地房屋交易大廳進行了實地調研，將《規定》及具體實施措施與當地的實施措施進行比較，對比分析評價其合理性、可操作性等。
3、問卷調查。工作組于2021年7月開始調查問卷的設計工作，于9月27日通過網絡在筑房網、貴陽市房地產公眾服務號發布，截至10月8日形成有效問卷500份。
4、座談會。工作組組織貴陽市存量房網上交易具體管理部門、中介協會、房地產開發企業、中介機構等單位開展了座談會，就《規定》實施中存在的服務管理、制度執行及程序操作問題展開座談。
（二）《規定》的宣傳和實施情況
《規定》作為不具備強制性的規章，能否發揮實效性，實現立法目的，很大程度上取決于人民群眾的認知度。根據調研調查問卷的回饋，社會公眾絕大多數知曉《規定》。從調取的2017年至2021年的數據顯示，規定得到了很好的貫徹實施。 相關數據情況為：
存量房交易網簽數量：2017年15475件；2018年23419件；2019年18425件；2020年13041件；2021年19714件。
網絡操作系統注冊量：個人總注冊數182424人；企業總注冊數22229戶
二、分析評價
在通過文獻研究、實地調研、問卷調查、座談會等多種評估方法形成調研成果的基礎上，結合《貴陽市政府規章立法后評估辦法》，為客觀、科學地進行《規定》立法后評估，工作組建立了一整套評估指標體系，以評估指標體系作為《規定》及其實施情況的評估分析標準，以評估指標體系中的指標作為反映《規定》是否需要修改、廢止的檢驗標尺。
評估指標具體見下表：
一級指標 | 二級指標 |
合法性 | 權限合法；程序合法；內容合法 |
合理性 | 必要性、適當性、權責一致性、罰則適當 |
協調性 | 與相關同位法之間的協調性；與配套規范性文件的協調性；與新出臺政策的協調性 |
執行性 | 制度及程序設計是否具有可操作性 |
實效性 | 立法目的是否實現；主要規定是否落實；實施效果、社會認可度；是否有效地解決服務管理存在的問題 |
規范性 | 文本結構完整、邏輯嚴密；立法語言精確準確 |
工作組按照評估指標體系將評估等級分為好、較好、一般、較差、差五個等級，通過評估直接將二級指標予以定性評級，一級指標通過二級指標進行轉化，總體評估通過一級指標進行轉化，以定量的方式得出評估結論。
二級指標評級分數：
好=100 較好=80 一般=60 較差=40 差=20
二級指標=AN
一級指標=BN
總體評估=C
二級指標轉化一級指標公式為：
BN=A1+A2…+AN/N
C=B1+B2…+BN/N
一級指標、總體評估轉化區間為：
好=100 100≥較好＞80 80≥一般＞60
60≥較差＞40 40≥差
在對《規定》的合法性、合理性、協調性、執行性、實效性、規范性按照評估指標體系進行評估后，工作組對《規定》的總體評估結論是“較好”。具體為：
合法性
合法性，是指立法必須符合法定立法權限、符合立法程序、不違背上位法的規定等。本次評估將合法性指標細化分為以下三項二級指標：
權限合法
依據《中華人民共和國立法法》第八十二條的規定，在城鄉建設與管理方面，設區的市的人民政府有權就屬于本行政區域的具體行政管理事項進行進行規定，制定規章。因此貴陽市有權制定《規定》，權限合法。
程序合法
《規定》于2009年7月27日市人民政府常務會議通過，于2009年7月30日公布，2009年10月1日施行。根據2018年8月13日公布的《貴陽市人民政府關于修改部分規章的決定》第一次修改；根據2020年12月23日公布的《貴陽市人民政府關于修改＜貴陽市公共場所禁止吸煙暫行規定＞等76件規章的決定》第二次修改；根據2021年7月23日公布的《貴陽市人民政府關于修改＜貴陽市結建防空地下室維護管理規定＞等43件規章的決定》第三次修改。其制定、修訂程序符合法律規定，程序合法。
內容合法
《規定》作為對存量房政府平臺網上交易進行管理的規章，在立法內容上主要是對存量房政府平臺網上交易主管部門職責、義務進行明確與規范，以及對政府平臺網上交易操作程序的規定，符合基本法理和有關立法公平正義的價值取向。在立法內容方面不存在違反上位法規定的情形。
根據以上對三項二級指標的評估，工作組得出結論如下表：
合法 | 不合法 | |
權限合法 | ? | |
程序合法 | ? | |
內容合法 | ? | |
合法性 | 合法 | |
合理性
合理性是指所規定的各項制度、措施應當適當、必要，符合公平公正和權利與義務、權利與責任相統一的原則，罰則應當與違法行為的事實、性質、情節及危害程度相當。本次評估將合理性指標細化分為以下三項二級指標：
必要性
必要性是指所規定的各項制度、措施應當適當、必要。根據本次調研調查問卷的回饋結果，針對“您認為房地產主管部門提供存量房買賣網上交易管理服務是否有必要”一問，91.2%的人選擇了有必要、7.2%的人選擇了無所謂、1.6%的人選擇了不應該，針對“您認為存量房租賃過程中是否需要網上交易管理服務””一問，83.8%的人認為非常需要，10.6%的人認為需要，僅有5.6%的人認為不需要；針對“您認為存量房抵押過程中是否需要網上交易管理服務”一問，89.6%的人認為非常需要，7.6%的人認為需要，僅有2.8%的人認為不需要；由此可見，絕大多數受訪公眾認為由政府提供的網上交易平臺管理服務是必要的。而且根據《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》、《房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）》、《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》、《關于加強房屋網簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》等住建部所發規范性文件的要求，房屋交易合同網上簽約備案，是加強房地產行業管理、落實調控政策、規范市場秩序、維護群眾合法權益的重要手段，是促進房地產市場平穩健康發展的基礎性工作，要實現房屋網簽備案全覆蓋，在全國城市規劃區國有土地范圍內全面實行房屋交易合同網簽備案制度。因此，《規定》所制定的內容是必要的。
適當性
適當性是指符合公平公正和權利與義務、權利與責任相統一的原則?！兑幎ā返牧⒎康氖且幏洞媪糠拷灰仔袨?，建立公平、公正、透明和管理有序的存量房網上交易秩序，保障交易安全，維護交易當事人合法權益。而《規定》內容并不涉及強制性條款，而是以規定存量房政府平臺網上交易主管部門職責、義務，提供存量房政府平臺網上交易服務的方式實現立法目的?！兑幎ā返膬热輰嵸|是規定一系列的公眾服務措施，并未對當事人設定權利義務，是否網簽并不影響當事人相關權利義務的行使。因此《規定》所制定的內容適當性評估為好。
罰則相當
罰則相當，指的是罰則是否與違法行為的事實、性質、情節以及危害程度相當。在《規定》不涉及強制性條款的前提下，《規定》也未設置罰則，符合《規定》主要是以提供存量房政府平臺網上交易服務的方式實現立法目的的內在邏輯。因此《規定》罰則相當評估為好。
根據以上對三項二級指標的評估，工作組得出結論如下表：
好 | 較好 | 一般 | 較差 | 差 | |
必要性 | ? | ||||
適當性 | ? | ||||
罰則相當 | ? | ||||
合理性 | 好 | ||||
（三）協調性
協調性是指規章的各項規定之間、同位階其他規章之間以及與國家、省新出臺的政策等是否協調。本次評估將協調性指標細化分為以下三項二級指標：
1、與相關同位法之間的協調性
《規定》作為對存量房政府平臺網上交易進行管理的規章，其相關同位法為《貴陽市商品房銷售網上備案管理規定》，二者共同構成了房屋交易合同網簽備案制度的依據，是實現新建商品房、存量房網簽備案系統全覆蓋的基礎，因此《規定》與相關同位法之間的協調性為好。
2、與配套規范性文件的協調性
《規定》的配套規范性文件為《貴陽市房屋網簽備案程序規范（試行）》，該配套規范性文件及其附件《貴陽市房屋網簽備案操作手冊》系對《規定》相關內容的具體細化，為存量房政府平臺網上交易提供的操作指引，因此《規定》與配套規范性文件的協調性為好。
3、與新出臺政策的協調性
《規定》于2009年7月27日市人民政府常務會議通過，于2009年7月30日發布。在此后住建部相繼發布了《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》、《房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）》、《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》、《關于加強房屋網簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》等政策性規范文件?！兑幎ā放c該部分政策性規范文件存量房網上交易管理部分的要求相適應，具有一定的前瞻性。但該部分政策性規范文件除了對存量房網上交易管理作出了要求，還對存量房備案制度、存量房網簽備案配套制度建設，特別是存量房交易資金監管服務等方面進行了要求，而《規定》由于制定時間較早，并未對相關部分作出具體規定。因此綜合來看，《規定》與新出臺政策的協調性為一般。
根據以上對三項二級指標的評估，工作組得出結論如下表：
好 | 較好 | 一般 | 較差 | 差 | |
與相關同位法之間的協調性 | ? | ||||
與配套規范性文件的協調性 | ? | ||||
與新出臺政策的協調性 | ? | ||||
協調性 | 較好 | ||||
（四）執行性
執行性，是指規定的各項制度及其程序設計是否切合實際、易于操作、便民高效，本次評估將執行性指標細化為“制度及程序設計是否具有可操作性”：
根據本次調研調查問卷的回饋結果，對于“您認為我市存量房網上交易系統是否簡便、易于操作”40%的人認為非常簡便、易于操作，20.6%的人認為中規中矩，3%的人認為不簡便、操作復雜，36.4%的人沒有使用過。因此去除掉沒有使用過我市存量房網上交易系統的人，大部分人認為我市存量房網上交易系統簡便、易于操作，從民眾角度來看，制度及程序設計具有較好的可操作性。在座談會中，相關中介機構也認為存量房網上交易系統確實方便、易于操作。因此，制度及程序設計是否具有可操作性的評估為好。
根據以上對二級指標的評估，工作組得出結論如下表：
好 | 較好 | 一般 | 較差 | 差 | |
制度及程序設計是否具有可操作性 | ? | ||||
執行性 | 好 | ||||
（五）實效性
實效性，是指規章實施后，是否實現了預期立法目的，是否得到普遍遵守與執行，是否有效地解決服務管理中存在的問題，預期效果和規章制定、執行成本如何。本次評估將實效性指標細化分為以下四項二級指標：
1、立法目的是否實現
《規定》的立法目的是規范存量房交易行為，建立公平、公正、透明和管理有序的存量房網上交易秩序，保障交易安全，維護交易當事人合法權益。至《規定》實施以來，為規范存量房交易行為起到了至關重要的作用；對網上交易平臺的監督管理、對房地產中介機構的網上備案、信息發布也起到了建立公平、公正、透明和管理有序的存量房網上交易秩序的作用；群眾在網上交易平臺進行交易，也一定程度上避免了“一房二賣”等情況的發生，切實維護了群眾的合法權益。因此立法目的實現情況評估為好。
2、主要規定是否落實
規定實施以來，房地產交易管理機構已落實網上平臺建設，并根據需要不斷升級更新操作系統，設置有專門的網上交易服務大廳。自網上平臺建設完成以來，截取2017年至2021年的數據，注冊用戶已達20464人/戶，通過網上交易系統網簽數量為90074件。因此《規定》的主要規定已經落實，評估為好。
3、社會認可度
根據本次調研調查問卷的回饋結果，對于“您認為通過房地產主管部門的網絡操作系統簽訂存量房買賣合同有什么好處（多選）”一問，70.8%的人認為能客觀了解房源真實情況，76.5%的人認為有利于避免“一房二賣”，75.8的人為人“通過存量房網簽配套的交易資金監管服務能保證存量房交易資金安全”，僅有3.1%的人認為沒有好處。因此，社會認可度評估為好。
4、是否有效地解決服務管理存在的問題
立法后評估工作中開展的座談會上，就服務管理中存在的問題詢問了房地產交易管理機構的意見，房地產交易管理機構以及其他區域的縣級人民政府所屬房地產交易管理機構均表示在日常工作中《規定》有效運營，僅存在部分技術層面的問題需要通過技術手段解決。因此，有效地解決服務管理存在的問題評估為好。
根據以上對四項二級指標的評估，工作組得出結論如下表：
好 | 較好 | 一般 | 較差 | 差 | |
立法目的是否實現 | ? | ||||
主要規定是否落實 | ? | ||||
社會認可度 | ? | ||||
是否有效地解決服務管理存在的問題 | ? | ||||
實效性 | 好 | ||||
（六）規范性
規范性指的是，是否符合立法技術規范，邏輯結構是否嚴密，用語表述是否準確，是否影響到規章的正確、有效實施。本次評估將規范性指標細化分為以下兩項二級指標：
1、文本結構完整、邏輯嚴密
《規定》先后規定了立法目的、使用范圍、主管部門、房地產中介機構注冊與信息發布、委托房地產中介機構進行網上交易的程序性規定、自行達成交易進行網上交易的程序性規定，因此《規定》內容結構是完整的，相關邏輯也是嚴密的，《規定》文本結構完整、邏輯嚴密評估為好。
2、立法語言精準
《規定》的立法語言大部分精確不存在問題。但第二條中“前款所稱存量房網上交易，是指通過網絡操作系統發布存量房交易信息，對達成交易意向的存量房，由交易雙方當事人通過網絡操作系統簽訂交易合同的存量房交易行為”中所指稱的“網絡操作系統”的表述可能存在歧義，該表述中未明確指稱為政府管理部門建立的“網絡操作系統”，有可能導致誤解。綜合來看，雖然《規定》有此指稱不精準的情況，但其并未影響到規章的正確、有效實施，因此《規定》立法語言精確評估為較好。
根據以上對兩項二級指標的評估，工作組得出結論如下表：
好 | 較好 | 一般 | 較差 | 差 | |
文本結構完整、邏輯嚴密 | ? | ||||
立法語言精準 | ? | ||||
規范性 | 較好 | ||||
總體評估
綜上，根據工作組制定的評估指標體系進行分析，得出結論：《規定》制定權限、程序、內容均符合法律規定，合理性好、協調性好、執行性較好、實效性好、規范性較好，特別是得到了很高的社會認同度。因此，總體評估為較好。具體如下表所示：
好 | 較好 | 一般 | 較差 | 差 | |
合理性 | ? | ||||
協調性 | ? | ||||
執行性 | ? | ||||
實效性 | ? | ||||
規范性 | ? | ||||
總體評估 | 較好 | ||||
三、存在的問題
雖然《規定》總體評估為較好，但根據工作組的調研分析，《規定》存在較為突出的問題如下：
住建部在《規定》發布后相繼發布了《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》、《房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）》、《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》、《關于加強房屋網簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》等政策性規范文件。經對比發現：
上述政策性規范文件對存量房網上交易管理提出的是“網簽+備案”的要求。因此，《規定》僅對“網簽”進行了規范，但未對應然發生的“備案”進行明確；
2、上述政策性規范文件還要求落實存量房網簽備案配套制度的建設，包括加強交易資金監管、房源核驗、房屋網簽備案價格監測等方面。但《規定》制定時間較早，并未對前述事項有所涉及。
四、結論和建議
《規定》符合制定權限、程序、內容均符合法律規定，其合理性好、協調性好、執行性較好、實效性好、規范性較好，總體評估為較好。從國家層面來看存量房網簽備案制度以及存量房網簽備案配套制度建設是加強房地產行業管理、落實調控政策、規范市場秩序、維護群眾合法權益的重要手段，是促進房地產市場平穩健康發展的基礎性工作，是國家部委多次下達規范性文件的要求；且根據對社會公眾的調研問卷反饋，《規定》所設立的房屋網簽制度符合人民群眾的切實需求。
通過本次《規定》的立法后評估工作，有以下幾點啟示和建議：
在《規定》中明確備案。
存量房網簽備案工作是《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》、《房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）》、《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》、《關于加強房屋網簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》等政策性文件的一再要求，且對存量房政府平臺網上交易產生的數據進行備案并不影響當事人的權利義務，反而有利于交易安全的保障。因此工作組建議在《規定》中明確關于要求房地產交易管理機構對存量房政府平臺網上交易的備案，進一步與國家政策要求保持一致。
在《規定》中規定存量房交易資金監管制度。
存量房交易資金監管工作是《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》、《房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）》、《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》、《關于加強房屋網簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》等政策性文件的一再要求；且根據調研調查文件的回饋，“您認為存量房交易過程中是否需要存量房交易資金監管服務”一問，91.6%的人認為非常需要，6.8%的人認為需要，僅有1.6%的人認為不需要；在立法后評估工作中開展的座談會上房地產交易管理機構也表明，現階段當事人通過政府平臺進行網上交易主要是為了獲得存量房交易資金監管服務。由此可見，存量房交易資金監管工作既是國家政策的要求，也是人民群眾的需求。因此建議在《規定》中規定該項制度，以利于促進存量房交易網簽備案工作的實施。
在《規定》中增設發布存量房交易參考價的規定。
根據調查問卷反饋，針對“您認為我市存量房網上交易管理還應當加強或采取哪些配套措施（多選）”一問，74.4%的人認為應該發布存量房交易參考價，通過社會公眾此項需求的啟示，且根據實地調研，成都市已施行了發布存量房交易參考價的制度，效果良好。因此建議在《規定》中增設此項規定。
特此報告
發布時間: 2021-10-15 10:00
來源:貴陽市住房和城鄉建設局
